A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um instrumento poderoso para garantir o direito à moradia digna e à propriedade formalizada, especialmente em núcleos urbanos informais. Mas você sabe como funciona, na prática, o procedimento administrativo da REURB e qual é o papel do município nesse processo? Vamos explicar tudo de forma clara e objetiva neste artigo.
Afinal, qual é o papel do município na REURB?
Mesmo que a Lei nº 13.465/2017 permita que a REURB ocorra sem a necessidade de participação direta do município (como aponta o parágrafo único do art. 28), isso não significa que ele está fora do processo. Pelo contrário: cabe ao município analisar e aprovar aspectos urbanísticos e ambientais do projeto.
Isso acontece porque a Constituição Federal (art. 30, VIII) atribui aos municípios a competência para ordenar o uso do solo urbano. Em outras palavras, mesmo que o município não seja o responsável direto pela iniciativa da regularização, ele deve estar atento e envolvido, pois será corresponsável se algo for feito fora dos parâmetros legais. Inclusive, pode responder administrativa, civil e criminalmente, como em casos de loteamentos clandestinos ou incorporações irregulares.
As 6 Fases do Procedimento Administrativo da REURB
De acordo com os artigos 28 a 34 da Lei nº 13.465/2017, a REURB é composta por seis etapas bem definidas. Vamos detalhar cada uma:
1. Requerimento dos legitimados
O primeiro passo é o pedido feito por quem tem legitimidade para iniciar o processo. Podem requerer a REURB:
Órgãos públicos (administração direta ou indireta);
Beneficiários;
Proprietários;
Loteadores e incorporadores;
Ministério Público;
Defensoria Pública.
Esse pedido deve ser feito junto ao Poder Público Municipal.
2. Notificação dos titulares de direitos sobre os imóveis
Depois do requerimento, inicia-se o processamento administrativo. Nesta etapa, todos os titulares de direitos reais sobre os imóveis envolvidos e os confrontantes devem ser notificados. Essa notificação pode ocorrer pessoalmente ou por edital.
Caso essas pessoas não se manifestem em até 30 dias, presume-se que concordam com o processo. Porém, se alguém não for notificado adequadamente, a regularização poderá ser anulada judicialmente no futuro.
3. Elaboração do projeto de regularização
Aqui acontece a elaboração do projeto urbanístico de regularização. Ele deve conter:
As descrições dos imóveis;
Infraestrutura mínima existente (como água, esgoto e energia elétrica);
A organização do espaço urbano.
É um momento técnico e essencial para garantir que a regularização respeite os padrões mínimos de urbanização.
4. Saneamento do processo administrativo
Antes da decisão final, é feita uma revisão completa do processo. Caso sejam identificadas pendências ou falhas, essa é a hora de resolvê-las. O objetivo é garantir que tudo esteja em conformidade com a legislação antes de seguir para a próxima etapa.
5. Decisão da autoridade competente
Com tudo em ordem, a autoridade municipal competente analisa o processo e decide se aprova ou não a regularização. Essa decisão é formalizada em um ato público e, se favorável, culmina na expedição da CRF — a Certidão de Regularização Fundiária.
6. Registro da CRF
Por fim, a CRF é levada ao Cartório de Registro de Imóveis, que tem um prazo de 15 dias para efetuar o registro. A partir disso, o projeto de regularização e a própria CRF passam a ter eficácia legal. O oficial de registro abre ou atualiza as matrículas dos imóveis, consolidando o direito dos ocupantes.
Instrumentos de Regularização: Legitimação Fundiária e de Posse
A REURB conta com dois mecanismos para transformar a situação dos ocupantes:
Legitimação Fundiária
Trata-se de um instrumento para aquisição da propriedade de imóveis localizados em núcleos urbanos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016. Esse reconhecimento já concede um direito real de propriedade, desde que conste na CRF e todo o processo tenha sido corretamente realizado.
Legitimação de Posse
Aqui, o ocupante recebe o reconhecimento da posse, mas ainda não é o proprietário. Após 5 anos de reconhecimento, essa posse pode ser convertida em propriedade por usucapião. É importante destacar:
Aplica-se a áreas públicas;
O direito é precário durante esse período (pode ser revogado pelo Poder Público);
Pode ser transferido por herança ou cessão, sem necessidade de escritura pública — basta uma cessão com firma reconhecida.
O procedimento administrativo da REURB é mais do que uma formalidade burocrática. Ele é o caminho para transformar moradias informais em imóveis legalizados, com segurança jurídica e cidadania. Envolve etapas técnicas, jurídicas e sociais — sempre com a participação essencial do município.
A legitimação fundiária e a legitimação de posse são os instrumentos que coroam esse processo, garantindo que os ocupantes possam viver com tranquilidade, sabendo que seu lar está finalmente em conformidade com a lei.
Se você chegou até aqui, que tal compartilhar este conteúdo com quem precisa entender mais sobre a REURB? A informação correta pode transformar vidas!
